没等来房地产税，等来了 5 折物业费。

罕见一幕上演，一场轰轰烈烈的 " 物业降价潮 " 正在席卷全国，声势渐渐壮大：

超过 10 个城市宣布 " 空置房物业费打折 "，折扣一个比一个低，最低去到 5 折；

在广西柳州，物业公司甚至推出 "0 元物业费 "，并且计划在 22 个小区逐步施行；

在重庆，上百个小区业主忙着递申请，有小区物业费已经打 5 折；

……

这几年，盖房子的开发商不赚钱了，物业公司却在 " 闷声发财 "。2023 年，35 家港股上市房企合计亏损了 2254 亿元，54 家港股上市物企净利润总额约有 157.16 亿元。

如今，" 躺着赚钱 " 习惯了的物业，好日子恐怕要到头了。进入红海时代，既要卷价格，又要卷服务。

哪些楼盘能够申请降低物业费？这场 " 物业降价潮 " 会不会波及更多的城市？

物业的苦日子，会是业主的好日子吗？

一

物业降价潮，最早出现在江苏。

今年 2 月起，江苏镇江开始实施一项新规：房子要是连续空置超过 6 个月，业主以后只需要交 70% 的物业费。

在给业主减负这件事上，一贯 " 散装 " 的江苏表现出了空前团结。已经宣布 " 空置房物业费打折 " 的 10 多个城市里，差不多一半是江苏的：镇江、句容、无锡、宿迁、扬州、常州 ……

镇江，并不是最早吃螃蟹的城市。因为从去年 2 月起，山东青岛就开始实行 " 空置房物业费打 6 折 "，已经整整一年了。

若是论起力度，还得看大西北。甘肃兰州新城规定：对连续未入住 6 个月以上的空置住宅，申请通过的，物业费按 50% 收取。

直接打五折！

不光是空置房，正常住的房子物业费也降了。

去年 6 月 1 日，最新版的重庆中心城区住宅物业费收费标准开始实行。

按照新标准，电梯房物业费最高为 1.9 元 / 平方米 • 月，楼梯房最高为 1.35 元 / 平方米 • 月，都远远低于市场价。

消息一出，业主们彻底坐不住了。短短两个月时间里，数百个小区业主申请降低现行物业费。

位于巴南区的风花树小区，20% 业主去年联名向街道提出申请，终于得偿所愿。从今年 1 月 1 日起，物业费从过去的 1.80 元 / 平 / 月降为 1.30 元 / 平 / 月。

气氛烘托到了这一步，有的 " 神仙物业 " 甚至主动降价，替业主们把费用打下来了。

同属于巴南的金樾山小区，高层物业费从 2.4 元降到 1.9 元，洋房别墅从最高 4.5 元统一降到 2.09 元，直接打五折！

最近两年来，武汉市一大批小区物业公司宣布下调物业费。

一开始只是江夏、新洲等远郊区，现在连中心城区的个别小区也加入到了 " 降价潮 " 中来。

上面说的这些，还只是据现在 " 降价 " 的层面。柳州一家物业公司已经遥遥领先，直接推出了 "0 元物业费 "。

去年年底，该公司向业主宣布：

" 一晃眼为本小区服务快 5 年，如我司能继续服务并续签合同，将成为免收物业费试点小区。"

据《每日经济新闻》报道，该公司总经理称，公司在柳州市内管理小区共 22 个，2024 年已有小区成功实行，后续其他小区也将逐一展开。

都卷到这个份上了，不降价还有活路吗？

时代变了。当惯了大爷的物业公司，也不得不向现实低头了。

二

过去这些年，物业没少被吐槽。怎么到了今天，一切似乎迎刃而解了呢？

出台政策的各个地方，内心其实写满了无奈：

房子，实在太多了。

据我观察，很多城市对 " 空置房 " 都是有要求的，必须是从未居住过的房子。一旦进场装修，就要足额交物业费了。

那么，什么样的房子符合要求呢？

答案是：买来投资、扔着不住的房子。三四线，恰恰是这种房子的重灾区。

经历过前些年的棚改运动，三四线城市的房子早就进入了 " 供应 >>>>>> 需求 " 的阶段。一个普通家庭，手上可能就有好几套房子。

不少城市热衷于建 "xx 新城 ""xx 新区 "，房子盖了一堆，到晚上都没几盏灯亮着。

贝壳研究院发布过的一份空置房调研报告显示：2022 年前后，我国 28 个大中城市平均住房空置率达到 12%。

而根据国际社会通行标准，住房空置率在 10% 以下是比较合理的区间。

具体来看，一、二、三线城市的住房空置率随城市能级依次递减，分别为 7%，12% 和 16%。北京、上海、深圳的空置率相对较低，都在 7% 以下。南昌、廊坊、佛山的住房空置率相对较高，均在 15% 以上。

" 物业降价潮 " 里少有的二线城市，重庆和青岛，都属于库存量大、去化较久的 " 困难生 "。

如果房子没人住，还要交物业费，岂不是卖掉更好？如果抛售的房子变多了，房价下行的压力岂不是更大了？

接二连三出政策 " 降低物业费 "，背后是这些城市自己的考量。

当然了，过剩的不只是房子，还有物业。

过去三十年，房地产疯狂扩张，对物业的需求不断增加。

经济普查数据显示，2008 年末全国物业公司数量只有 5.8 万家，2018 年末增加到了 23.4 万家，十年间翻了几倍。

过去三年，房地产销售断崖下跌，自然也就不需要那么多物业公司了。

说白了，物业跟卫浴瓷砖、混凝土钢筋的本质是一样的，都属于房地产链条上的一环。牛市一起狂，熊市一起扛。

武汉江夏的中海光谷锦城小区，原本的中海物业即将到期。为了能成功续聘，物业两次宣布降低物业费，从最初的每月 3.3 元 / 平方米降至 2.6 元 / 平方米。

物业工作人员深情承诺：若能成功续聘，物业费和车位服务费等费用将会下调，但服务质量不会打折扣。

家大业大的物业龙头们，也感受到了寒气。

财报数据显示，中海物业 2020～2024 年半年期营收分别为 26.03 亿元、35.74 亿元、49.72 亿元、62.75 亿元和 68.38 亿元，同比增速分别为 18%、51%、35%、23% 和 9%，

增速罕见回落到了个位数。

三

很多人没注意到，铺天盖地的 " 物业降价潮 " 里，有一群城市悄悄缺席了。

江苏半个省都跟了，却不见南京和苏州的身影。

4 个一线城市，北上深无动于衷，广州仅仅对保障性住房的空置房提供了一定的物管费优惠，范围并不大。

不仅如此，一线和强二线城市的物业费，还在蹭蹭往上涨。

据克而瑞监测数据，2023 年上海新入市的项目，物业费价格均值 7.46 元 / 平米 / 月，中位数 6.73 元 / 平米 / 月，相比 2015 年之前上海统一指导价 " 最高不超过 2.3 元 / 平米 / 月 " 已经实现了翻倍上涨。

黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，已经分别达到 17.56 元 / 平米 / 月、12.06 元 / 平米 / 月和 9.92 元 / 平米 / 月。贵得上海业主直吐槽：

" 单价不到 8 万元的楼盘，物业费达到 12 元 / 平米 / 月；单价 6.5 万元的楼盘，物业费高达 14 元 / 平米 / 月。刚需买个不足 100 平方米的房子，一年物业费就超万元。"

上海的二手豪宅，甚至还在主动提高物业费。

长宁区的华丽家族古北花园小区，单价 10w+，物业服务费单价先后四次调整，从 2.20 元 / 平 / 月一路涨至 5.95 元 / 平 / 月。

能级更高的城市，价格更贵的房子，物业费还在变得越来越贵。

我知道，眼下的 " 物业降费潮 "，看起来很像是爽文。爽就完了，却治标不治本。

一味地卷价格，未必是好事。

一方面，维持一个小区的正常运转，本身是需要成本的，而且随着房子的老化会不断增加。

过于低廉的物业费，根本无力负担。

据房产博主 " 真叫卢俊 " 统计，上海大部分老小区的物业费就是在 0.6～0.8 元 / 平 / 月。

简单算一笔账，一个 800 户的中等社区，户均 50 平，每个月物业费 0.6 元 / 平。在缴费率达到 100% 的情况下，全小区的物业费总共只有 24 万。这笔钱，连换部电梯的费用都不够。

即便在一线城市，很多楼龄超过 20 年的老小区，每月物业费还不到 1 元 / 平。

不夸张地说，大部分老小区目前的破旧衰败，背后有个很大的原因，是物业费无法伴随着时间上涨，无法覆盖最基础的管理维护成本。

诚然，有不少物业公司收着高昂的费用，却没能提供配套的高品质服务。

但你要指望物业费只有几毛钱的年迈小区，里里外外精心维护得跟新小区一样，显然更不可能。

另一方面，过于追求低价到最后，很可能要支取小区公共收益用于维持日常运转。

比如我们刚刚提到的 "0 元物业费 "，当然不是物业公司白干活不收钱，而是以小区的公共收益、停车费、广告费，以及其他收费等作为主要收入。

这笔钱，原本是属于业主的。

我们总说 " 天下物业一般黑 "。但归根结底，物业的问题并非 " 收费过高 "，而是没有提供跟价格相匹配的服务。

物业的苦日子，会变成业主的好日子吗？

物业费降低了，但更多深层次的矛盾，并没有得到解决：

没有一个公开透明、方便查阅的账目明细，物业费交上去之后，具体花在了哪里？

没有业委会，小区很多议程无法推动。但全国成立业委会的小区大概只有三成左右。

二十年是国内小区的分水岭，之后产生的大量维修更换需求，钱从哪里出？

对一个普通人来说，自己所能做的，就是在买房的时候，选一个口碑还不错的物业。

而物业费贵一点，碰到好物业的概率会更高一些。